Grundlagen, Übersicht

Werden mehrere Wohnungen von einer zentralen Heizungsanlage mit Wärme und Warmwasser versorgt, hat jeder Mieter bzw. Bewohner einer Eigentumswohnung den Wunsch seinen Verbrauch zu kennen.  Dieser individuelle Verbrauch soll nachvollziehbar abgerechnet werden. Dazu gibt es in Deutschland das Instrument der Heizkostenabrechnung≡Heizkostenabrechnung≡
Eine Heizkostenabrechnung erhalten Mieter bzw. Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Heizkostenverordnung, wenn die Wohnanlage mit einer zentralen Heizungsanlage ausgestattet ist. Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter bzw. Betreiber der Heizanlage verpflichtet, dem Mieter bzw. Eigentümer spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode eine nachvollziehbare Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten vorzulegen..

Immer wieder führt die jährliche Heizkostenabrechnung jedoch zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Die Ursache ist meist die zweifellos nicht einfach zu verstehende Methode zur Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten. Sie ist zwar bundeseinheitlich geregelt, jedoch lässt die Nachvollziehbarkeit der Rechnungen häufig zu wünschen übrig. Mieter vermuten daher häufig einen eventuell zu hoch in Rechnung gestellten Verbrauch bzw. Fehler in der Abrechnung.

Die zur Zeit gültige Rechtsgrundlage ist die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20.1.1989.

• Danach ist der Vermieter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich verpflichtet, eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten seines Wohngebäudes mit zentraler Wärmeversorgung vorzunehmen. Eine Heizkostenabrechnung für Wohnungen mit dezentraler Wärmeversorgung, z.B. mit Gas-Etagenheizungen oder Einzelöfen, erfolgt nicht. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt mit Wärme eines Fernwärmeanbieters versorgt werden (Direktverträge).
• Die Abrechnung ist den Nutzern - Mietern oder Wohnungseigentümern - in einer angemessenen Frist vorzulegen. Als angemessene Frist wird ein Zeitraum von einem Jahr angesehen. Ansprüche jedoch verjähren erst nach 4 Jahren. 
• Die Vorschriften gelten im frei finanzierten, im sozialen Wohnungsbau und für Wohnungseigentümer. Nur bei Gebäuden≡Gebäude≡
  Gebäude im Sinne der Energieeinsparverordnung sind bauliche Objekte mit mindestens einem eigenen Aufgang und einer Begrenzung des Volumens durch die wärmübertragende Umfassungsfläche. mit zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, kann auf andere Weise eine Einigung mit dem Mieter über die Kostenverteilung erzielt werden, z.B. durch Warmmieten.
• Wird entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung≡Heizkostenverordnung≡
  Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20.1.1989, geändert durch Novelle vom 18.06.2008, in Kraft seit 1.1.2009) regelt die Erfassung und Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen in Miet- und Wohneigentumsobjekten. Die Verordnung ist die Grundlage jeder Heizkostenabrechnung. nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat der Mieter das Recht, die auf ihn entfallenden Heizkosten≡Heizkosten≡
  Zu den Heizkosten im Sinne der Heizkostenabrechnung gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten für den Betriebsstrom, die Kosten für Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Wartung (Prüfung der Betriebbereitschaft, Einstellungen), die Kosten für den Schornsteinfeger sowie die Kosten für die Verbrauchserfassung sowie für die dafür erforderlichen Gerate.
  Zu den Heizkosten im Sinne der Betrachtung der entstehenden Kostenbelastung für den Eigentümer einer Heizungsanlage im eigenen Haus gehören neben den Verbrauchskosten (verbrauchsgebundene Kosten) und den Betriebskosten (betriebsgebundene Kosten) auch die Kapitalkosten (kapitalgebundene Kosten) für die Anschaffung  und Instandhaltung der Technik dazu. um 15 % zu kürzen.
• Nicht zur Anwendung kommt die verbrauchsabhängige Abrechnung für den Fall, dass der Aufwand dafür unverhältnismäßig hoch ist, wenn der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann sowie in Heimen und ähnlichen Gebäuden
• Der anteilige Wärmeverbrauch an Wärme und Warmwasser ist mit dafür geeigneten Geräten, z.B. mit  Heizkostenverteilern≡Heizkostenverteiler≡
  Als Heizkostenverteiler bezeichnet man am Heizkörper angebrachte Geräte zur Ermittlung des anteiligen Verbrauches und damit zur Verteilung der gesamten Heizkosten in Mehrfamilienhäusern im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Man unterscheidet Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip und elektronische Heizkostenverteiler (EHKV). Beide Arten zeigen nicht die verbrauchte Wärmemenge im physikalischen Sinne an, sondern lediglich einen Zählwert, der sich aus der Temperatur am Anbringungsort und der Dauer der Wärmeabnahme ergibt. Diese Zahlen werden zu den anderen erfassten Zählwerten im Objekt ins Verhältnis gesetzt, woraus sich die anteiligen Verbräuche und damit die Kosten ergeben., Wärmemengenzählern≡Wärmemengenzähler≡
  Der Wärmemengenzähler ist eine Messgerät zur Ermittlung der Wärmemenge, die z.B. mit dem Heizungswasser in einem Heizkreis abgegeben wird. Der Wärmemengenzähler ermittelt dazu das durchfließende Wasservolumen sowie die Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauf und errechnet daraus die Wärmemenge (m*c*dt). Wärmemengenzähler sind eichpflichtig (5 Jahre). Sie spielen vor allem bei der gesetzlich vorgeschriebenen Heizkostenabrechnung eine bedeutende Rolle., Warmwasseruhren zu erfassen.
• Der anteilige Verbrauch für die Warmwasserbereitung kann auch aus den Verbrauchsmengen nach den im Gesetz vorgeschriebenen Gleichungen errechnet werden.
• Nur wenn die Verbrauchsmenge nicht erfasst werden kann, ist ein anzusetzender Pauschalanteil von 18% für die Warmwasserbereitung zulässig
• Die Geräte können gekauft, oder mit Zustimmung der Nutzer auch gemietet werden.
• Der Nutzer hat die Art der verwendeten Geräte, das Anbringen, Ablesen usw. zu dulden.
• Der Nutzer hat aber Anspruch auf die Funktionsfähigkeit, regelmäßige Ablesung und die Einsicht in diesbezügliche Originalrechnungen.
• Von den Gesamtkosten sind getrennt nach Heizung und Warmwasserbereitung mindestens 50%, höchstens 70% nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen. Die übrigen Kosten sind als verbrauchsunabhängige Kosten nach der Wohnfläche≡Wohnfläche≡
  Die Wohnfläche kann nach § 44 Abs. 1 der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden II. Berechnungsverordnung ermittelt werden. Sie bezieht nur die wirklich innerhalb der Wohnung genutzten Flächen ein und ist in der Regel kleiner als die nach physikalischen Gesichtspunkten ausgerechnete Gebäudenutzfläche im Sinne der EnergieEinsparVerordnung. (oder dem umbauten Raum) zu verteilen.
• vollständiger Text der »› Heizkostenverordnung

weitere wichtige Hinweise

• Die Abrechnung muss sich einem normal gebildeten Menschen erschließen. Es gilt der Grundsatz der Nachvollziehbarkeit der einzelnen Rechnungspositionen (Höhere mathematische Fähigkeiten oder detektivische Leistungen≡Leistung≡
  Die Leistung ist die pro Zeiteinheit umgesetzte oder verbrauchte Energiemenge (Wärme oder Strom). Die Einheit der Leistung ist das Watt (Kurzzeichen W, 1000 W = 1 kW - ein kiloWatt). Die in Anspruch genommene oder abgegebene Leistung ergibt sich, indem die verbrauchte Energiemenge (angegeben in kWh) durch die Zeit (in Stunden h) dividiert wird. Ein Heizgerät mit einer Leistung von 2 kW (Heizkörper, Elektrokonvektor o.ä.) verbraucht bei ununterbrochenem Betrieb in einer Stunde 2 kWh Wärme ab und verbraucht dabei auch 2 kWh Energie. dürften dem Durchschnittskunden nicht abverlangt werden).
• Vorauszahlungen≡Vorauszahlung≡
  Der Vermieter kann von den Mietern eine angemessene monatliche Vorauszahlung für die anteiligen Heizungs- und Warmwasserkosten verlangen. Die Höhe sollte sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten ausrichten. Die Vorauszahlung ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. muss der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar spätestens bis zum Ende des darauffolgenden Jahres
• Erst bei Vorlage einer korrekten Rechnung werden etwaige Nachzahlungen fällig.
• Der Mieter kann die Einsichtnahme in Rechnungen, auf deren Grundlage die Heizkostenabrechnung erfolgt, verlangen.
• Der Verbrauchskostenanteil darf auch über 70 % rechtsgeschäftlich vereinbart werden, was jedoch in den allermeisten Fällen nicht sinnvoll ist, und keine höhere Verteilungsgerechtigkeit bringt. Nicht zulässig ist es dagegen, mehr als 50 % nach Flächenanteilen zu verteilen. Für den Grundkostenanteil gilt zwingend der Höchstsatz von maximal 50 %. Das Vorhandensein von Warmwasserzählern≡Warmwasserzähler≡
  Warmwasserzähler sind eichpflichtige Messgeräte für die bezogen Warmwassermenge in Anlagen, die nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Die Eichfrist beträgt 5 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit muss der Warmwasserzähler durch einen neu geeichten Zähler ersetzt werden. ist wegen der Vorschriften zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtend geregelt. Das gilt jedoch nicht für Kaltwasserzähler.
• Der Einbau von Kaltwasserzählern ist eine Modernisierungsmaßnahme und ist von den Mietern zu dulden. Die Kosten sind umlegbar. Sind Wasserzähler vorhanden (in der gesamten Liegenschaft), so ist auch nach Verbrauch abzurechnen.
• Die eingeschaltete Abrechnungsfirma ist gegenüber dem Nutzer nicht auskunftspflichtig.
• Bei der Angabe der Bezugsfläche sind die tatsächlichen Flächen der Wohnungen maßgebend und nicht die in den Mietverträgen angegebenen Größen (AG Hamburg, 41a C2072/95).
• Die Wahl des Verteilerschlüssels≡Verteilerschlüssel≡
  Der Verteilerschlüssel gibt die prozentuale Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten bei einer Heizkostenabrechnung in Grundkosten und Verbrauchskosten wieder. Der Verteilerschlüssel kann nicht beliebig gewählt werden. Mindestens 50 %, höchstens 70 % sind nach der Heizkostenverordnung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. (z.B.50/50 oder 40/60 oder 30/70) obliegt dem Vermieter. Er gilt für das gesamte beheizte Gebäude.

Eichpflicht

Gemäß §1 des Eichgesetzes besteht für

• Kaltwasserzähler
• Warmwasserzähler und
• Wärmemengenzähler

die Eichpflicht, wenn die Zähler im geschäftlichen Verkehr eingesetzt werden. Das heißt alle Zähler, die für die Wasser - bzw. Heizkostenabrechnung bei Miet- und Eigentumswohnungen eingesetzt werden, sowie jene Zähler, über die die Leistungen des Wasserwerkes oder dem Fernwärmeunternehmen abgerechnet werden, müssen geeicht bzw. beglaubigt sein.

Heizkostenverteiler sind nicht eichfähig!

Gesetzliche Konsequenz

Die Verwendung von ungeeichten Zählern ist eine Ordnungswidrigkeit gemäß Eichgesetz und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Abrechnungen die auf der Anzeige nicht gültig geeichter Wasser- und Wärmemengenzähler beruhen, können angefochten werden. Weitere Informationen und Auskünfte erhält man bei der Physikalisch-Technischen-Bundesanstalt in Braunschweig.

siehe auch

»› Kurzcheck (Plausibilitätsprüfung) zur Prüfung der Heizkostenabrechnung
»› Wichtige Tipps zur Ablesung
»› Die häufigsten Fehler in Heizkostenabrechnungen
»› Kostenarten, die auf der Rechnung erscheinen dürfen..
»› Wie plausibel sind Heizkostenabrechnungen...?
»› Unerklärliche Phänomene in Heizkostenabrechnungen...
»› Über Heizkostenverteiler und Zähler - Wie funktioniert die Technik zur Heizkostenabrechnung...