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Übersicht Abrechnungsprüfung

Es besteht eine Abrechnungspflicht des Vermieters über die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung und so auch über die Verwendung der dafür von Ihnen gezahlten Vorschüsse. Diese Pflicht ist jährlich wahrzunehmen. Die Heizkostenverordnung selbst enthält keine Bestimmungen zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist. Das ist auch gar nicht nötig, schließlich gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Abrechnung für Betriebskosten, zu denen auch die Heiz- und Warmwasserkosten gehören. Sie beträgt zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, so sind Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Geltendmachung selbst zu vertreten hat. Mieter/innen haben Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen.

 
...das passt zum Thema  
 Forum: Heizkostenabrechnung

 

Anforderungen an die Heizkostenabrechnung

Die Art und Weise der Abrechnung wird bestimmt durch die grundlegende Vorschrift des § 259 BGB: "Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen, und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen."

Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Abschluss einer Abrechnungperiode ist also kein Gnadenakt des Vermieters sondern sein Pflicht. Diese Pflicht besteht nicht nur generell, sondern ist auch so vorzunehmen, dass die Positionen klar und übersichtlich gegliedert sind und die auf den Nutzer entfallenden Kosten nachvollziehbar ausgewiesen werden.

Die Ihnen übergebene Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten hat folgende Angaben zu enthalten 

  1. Abrechnender (in der Regel der Vermieter) 
  2. Nutzer, für den die Abrechnung gilt
  3. Nutzungseinheit, für die die Abrechnung gilt 
  4. Zeitraum, für den die Abrechnung erstellt wurde
  5. Datum der Erstellung der Abrechnung 
  6. NutzungszeitraumNutzungszeitraum
    Der Nutzungszeitraum ist der Zeitraum, in dem ein Mieter bzw. Wohnungseigentümer Heizung und ggf. Warmwasser einer verbundenen Heizungsanlage entsprechend der Mietvertragszeit nutzt. Der Nutzungszeitraum ist damit im Regelfall mit dem Abrechnungszeitraum identisch oder aber kürzer (Auszug oder Einzug).
    , für den die Abrechnung gilt
  7. Insgesamt entstandener Brennstoffverbrauch und BrennstoffkostenBrennstoffkosten
    Die Brennstoffkosten sind die jährlich anfallenden Kosten für den Kauf von Brennstoffen (Brennstoffbedarf, Energieträger), wie Gas, Öl, Kohlen, Holz, Strom oder Fernwärme. Brennstoffkosten sind in einer Heizkostenabrechnung voll umlagefähig. Unabhängig davon ist der Vermieter gehalten, wirtschaftliche Gesichtspunkte beim Kauf von Brennstoffen bzw. Wärme zu beachten (§ 556 Abs.3 BGB).
  8. Datum, Verbrauch und Kosten des BetriebsstromsBetriebsstrom
    Der Betriebsstrom (Hilfsenergie) einer Heizungsanlage, die der Heizkostenabrechnung unterliegt, gehört zu den Betriebskosten und sollte durch einen separaten Stromzähler gemessen werden. Betriebsstrom benötigen die Regelung des Heizkessels oder eines Wärmetauschers (Fernwärme), Regelung einer Solaranlage, Öldruckpumpe, Gebläse, Zündeinrichtungen, Umwälzpumpen, Mischermotoren, Brauchwasserladepumpe, Zirkulationspumpe, ggf. ein Heizband. Schätzungen oder eine Pauschale in Höhe von 3-5% werden häufig so abgerechnet, jedoch erscheint bei sinkendem Elektroenergiebedarf der Anlagentechnik und steigenden Brennstoffkosten eine prozentuale Pauschale nicht mehr gerechtfertigt. Eine solche Schätzung ist außerdem nach geltender Rechtsauffassung nicht akzetabel.
  9. Datum, Rechnungsbetrag für die ImmissionsmessungImmissionsmessung
    Die Immissionsmessung ist eine bei bestimmten Heizungsanalagen vorgeschriebene Messung der Immisionen, die vom Abgas der jeweiligen Anlage ausgehen. Art und Umfang der Immissionsmessungen sind in der Kleinfeuerungsanlagenverordnung vorgeschrieben und vom Bezirksschornsteinfegermeister durchzuführen. Die Kosten für die Immissionsmessunggen sind Betriebskosten der Anlage und im Rahmen von Heizkostenabrechnungen voll umlagefähig.
  10. Datum, Rechnungsbetrag für weitere Kaminfegerarbeiten nach der Kehr- und ÜberprüfungsordnungKehr- und Überprüfungsordnung
    Die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) regelt die Pflichtleistungen des Schornsteinfegers an den verschiedenen Feuerstätten und Lüftungsanlagen. Die Kehr- und Überprüfungsordnung ist in den Bundesländern unterschiedlich. Die in Rechnung gestellten Gebühren sind in den Kehr- und Überprüfungsgebührenordnungen (KÜGO) der Bundesländer geregelt.
  11. Datum, Rechnungsbetrag für Wartungsarbeiten (regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann)
  12. Datum, Rechnungsbetrag für Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
  13. Datum, Rechnungsbetrag für Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraumes
  14. Datum, Rechnungsbetrag für Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung der Ausstattung zur VerbrauchserfassungVerbrauchserfassung

    Mit Verbrauchserfassung bezeichnet man die Erfassung der Verbräuche für Heizung und Warmwasserbereitung im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Die Kosten für die Verbrauchserfassung, dazu gehört u.a. die Ablesung von Heizkostenverteilern, Wärmemengenzählern und Warmwasseruhren sowie die Erstellung der Heizkostenabrechnung, sind als Betriebskosten voll umlagefähig.

  15. Datum, Rechnungsbetrag der Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung
  16. ggf. weitere Betriebskosten Betriebskosten
    Die Betriebskosten einer Anlage, z. B. einer Zentralheizung, sind die Kosten, die neben den Verbrauchskosten (Brennstoffe) und den Kapitalkosten (Anschaffung) entstehen. Sie werden daher auch betriebsgebundene Kosten genannt. Zu den Betriebskosten gehören die Kosten für den Betriebsstrom (Hilfsenergie), Aufwendungen für Bedienung, Überwachung (z. Betriebskosten Schornsteinfegergebühren), Pflege, Reinigung, Wartung sowie für eventuell notwendige Versicherungen.
  17. Gesamtbetrag der insgesamt entstandenen Heizungs- und Warmwasserkosten
  18. Abtrennung der Warmwasserkosten vom Gesamtbetrag der Heizungs- und  Warmwasserkosten gemäß Vorschrift
  19. Aufteilung der Heizungskosten nach GrundkostenGrundkosten
    Bei der Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sind auch Grundkosten (Festkosten) zu erheben. So verursacht der Betrieb der Heizungsanlage Verluste, Wartungsaufwendungen, Schornsteinfegergebühren, Stromkosten oder Messkosten, die unabhängig vom individuellen Wärme- bzw. Warmwasserverbrauch entstehen.  Grundkosten werden mindestens zu 30 %, höchstens jedoch zu 50 % nach den Insgesamtkosten verteilt. Als Maßstab kann die bewohnte bzw. beheizte Fläche oder der umbauten Raum dienen. Der verbleibenden Kostenanteil (70 % bis 50%) wird dann nach dem Verbrauch verteilt (Verbrauchskosten). Anteilige Grundkosten (z.B. bei Ein- bzw. Auszug im Abrechnungszeitraum) werden üblicherweise nach der Gradtagszahltabelle ermittelt, da eine kalendertägliche Umlage nicht der Tatsache gerecht werden würde, dass überwiegende Nutzungen in Winter oder Sommer sehr unterschiedliche Wärneverbrauchsanteile nach sich ziehen. Das gilt nicht für die Grundkostenberechnung für die Warmwassernutzung.
    (verbrauchsunabhängige Kosten) und VerbrauchskostenVerbrauchskosten
    Die Verbrauchskosten bzw. verbrauchsabhängigen Kosten sind Bestandteil der Heizungs-und Warmwasserkosten. Sie werden entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung nach der Berechnung der Gesamtkosten prozentual abgetrennt und bilden den die Grundkosten ergänzenden Teil der Kosten einer Heizungsanlage. Sie müssen nach der Heizkostenverordnung von den Gesamtkosten mindestens 50% und dürfen höchstens 70% ausmachen. Die anteiligen Verbrauchskosten der Heizung werden den Mietern mit Hilfe von Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern und für die Warmwasserbereitung mit Warmwasserzählern zugewiesen.
    (verbrauchsabhängige Kosten) gemäß VerteilerschlüsselVerteilerschlüssel
    Der Verteilerschlüssel gibt die prozentuale Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten bei einer Heizkostenabrechnung in Grundkosten und Verbrauchskosten wieder. Der Verteilerschlüssel kann nicht beliebig gewählt werden. Mindestens 50 %, höchstens 70 % sind nach der Heizkostenverordnung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
  20. Aufteilung der Warmwasserkosten nach Grundkosten (verbrauchsunabhängige Kosten) und Verbrauchskosten (verbrauchsabhängige Kosten) gemäß Verteilerschlüssel
  21. Berechnung der auf den m² bezogenen Grundkosten (insgesamt Grundkosten durch gesamte m² Bezugsfläche der Wohnanlage)
  22. Berechnung der Verbrauchskosten pro Verbrauchseinheit (insgesamt Verbrauchskosten durch Summe aller Verbrauchseinheiten)
  23. Berechnung der individuellen Grundkosten aus Grundkosten pro m² multipliziert mit der WohnflächeWohnfläche
    Die Wohnfläche kann nach § 44 Abs. 1 der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden II. Berechnungsverordnung ermittelt werden. Sie bezieht nur die wirklich innerhalb der Wohnung genutzten Flächen ein und ist in der Regel kleiner als die nach physikalischen Gesichtspunkten ausgerechnete Gebäudenutzfläche im Sinne der EnergieEinsparVerordnung.
     der Wohnung
  24. Berechnung der individuellen Verbrauchskosten aus Verbrauchskosten pro Verbrauchseinheit multipliziert mit Zahl der Verbrauchseinheiten der Wohnung
  25. Summe der Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung der Wohnung
  26. Geleistete VorauszahlungenVorauszahlung
    Der Vermieter kann von den Mietern eine angemessene monatliche Vorauszahlung für die anteiligen Heizungs- und Warmwasserkosten verlangen. Die Höhe sollte sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten ausrichten. Die Vorauszahlung ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen.
    in der Abrechnungsperiode 
  27. Abrechnungsergebnis (Guthaben oder Nachzahlungsbetrag)


© by f.nowotka | zuletzt geändert am: 09.07.2008 | 19249 x gelesen


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