Übersicht Abrechnungsprüfung

Die Art und Weise der Abrechnung wird bestimmt durch die grundlegende Vorschrift des § 259 BGB: "Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen, und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen."

Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Abschluss einer Abrechnungperiode ist also kein Gnadenakt des Vermieters sondern sein Pflicht. Diese Pflicht besteht nicht nur generell, sondern ist auch so vorzunehmen, dass die Positionen klar und übersichtlich gegliedert sind und die auf den Nutzer entfallenden Kosten nachvollziehbar ausgewiesen werden.

Die Ihnen übergebene Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten hat folgende Angaben zu enthalten 

1. Abrechnender (in der Regel der Vermieter) 
2. Nutzer, für den die Abrechnung gilt
3. Nutzungseinheit, für die die Abrechnung gilt 
4. Zeitraum, für den die Abrechnung erstellt wurde
5. Datum der Erstellung der Abrechnung 
6. Nutzungszeitraum≡Nutzungszeitraum≡
   Der Nutzungszeitraum ist der Zeitraum, in dem ein Mieter bzw. Wohnungseigentümer Heizung und ggf. Warmwasser einer verbundenen Heizungsanlage entsprechend der Mietvertragszeit nutzt. Der Nutzungszeitraum ist damit im Regelfall mit dem Abrechnungszeitraum identisch oder aber kürzer (Auszug oder Einzug)., für den die Abrechnung gilt
7. Insgesamt entstandener Brennstoffverbrauch und Brennstoffkosten≡Brennstoffkosten≡
   Die Brennstoffkosten sind die jährlich anfallenden Kosten für den Kauf von Brennstoffen (Brennstoffbedarf, Energieträger), wie Gas, Öl, Kohlen, Holz, Strom oder Fernwärme. Brennstoffkosten sind in einer Heizkostenabrechnung voll umlagefähig. Unabhängig davon ist der Vermieter gehalten, wirtschaftliche Gesichtspunkte beim Kauf von Brennstoffen bzw. Wärme zu beachten (§ 556 Abs.3 BGB).
   • bei leitungsgebundenen Energieträgern≡Energieträger≡
     Man unterscheidet Primärenergieträger - wie in der Natur vorgefunden, z.B. Öl, Erdgas, Kohle, Holz, Solarenergie und Sekundärenergieträger - wie verarbeitet, z.B. Flüssiggas, Fernwärme, Strom. (Erdgas≡Erdgas≡
     Erdgas besteht überwiegend aus Methan (CH₄). Infolge des hohen Anteils von Wasserstoffatomen (H) ist Erdgas besonders gut geeignet für die Brennwerttechnik und als Wasserstofflieferant für Brennstoffzellen.
     Erdgas ist der emissionsärmste fossile Brennstoff. Bei der Verbrennung entsteht so gut wie kein Schwefeldioxid, Ruß oder Feinstaub., Fernwärme≡Fernwärme≡
     Als Fernwärme bezeichnet man Wärme mit einem Temperaturniveau zwischen etwa 60 und 110°C, die über eine Fernwärmeleitung verteilt wird.  Größere Wohngebiete können z.B. meist kostengünstig und umweltfreundlich durch die Abwärme eines Kraftwerkes mit Wärme für Heizung und Warmwasserbereitung versorgt werden. Die Abwärmenutzung verbessert den Wirkungsgrad der Stromerzeugung des Kraftwerkes erheblich. Für kleinere Gebiete eignet sich die bei der Kraft-Wärme-Kopplung anfallende Abwärme, eingespeist in einen Nahwärmeverbund., Strom≡Strom≡
     Strom ist der Fluss von Ladungsträgern in einem elektrischen Leiter. Durch einen eingeschalteten elektrischen Verbraucher, z.B. eine Glühlampe, fließt ein Strom. Der Strom wird angetrieben von der Spannung, die an den beiden Polen bzw. Kontakten des Verbrauchers anliegt. Die Höhe des Stromes (Stromstärke) ist abhängig von der Höhe der Spannung und des elektrischen Widerstandes des Leitungsnetzes und des elektrischen Verbrauchers.): Datum, Menge, Einheit und Kosten der gekauften Brennstoffe bzw. Wärme innerhalb des Abrechnungszeitraums≡Abrechnungszeitraum≡
     Der Abrechnungszeitraum wird bei einer Heizkostenabrechnung angegeben und umfasst in der Regel ein Kalenderjahr bzw. 12 Monate. Den Anfangs- und Endtermin kann der Vermieter selbst festlegen, jedoch müssen alle abrechenbaren Betriebskostenbestandteile einer Heiz- und Warmwassserkostenrechnung im Abrechnungszeitraum anfallen und dürfen auch nur für diesen Zeitraum abgerechnet werden. Nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes hat der Vermieter ein Jahr Zeit zur Abrechnung und zum Nachweis der Verwendung der Vorschüsse. Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip kann die Auslesung aus organisatorischen Gründen auch um einige Tage vom Ende des Abrechnungszeitraumes abweichen. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist eine stichtaggenaue Zuordnung möglich (z.B. der 31.12. eines Jahres)
   • bei nicht leitungsgebundenen Energieträgern (Heizöl, Kohlen, Holzpellets o.ä.):
     • Bestand am Anfang des Abrechnungszeitraumes (identisch mit dem Endbestand der letzten Abrechnung) und dessen Preis
     • Lieferungen innerhalb des Abrechnungszeitraumes (mit Lieferdatum, Menge, Preis)
     • Bestand am Ende des Abrechnungszeitraumes und dessen Preis
     • Gesamtverbrauch und die dazugehörigen Kosten
8. Datum, Verbrauch und Kosten des Betriebsstroms≡Betriebsstrom≡
   Der Betriebsstrom (Hilfsenergie) einer Heizungsanlage, die der Heizkostenabrechnung unterliegt, gehört zu den Betriebskosten und sollte durch einen separaten Stromzähler gemessen werden. Betriebsstrom benötigen die Regelung des Heizkessels oder eines Wärmetauschers (Fernwärme), Regelung einer Solaranlage, Öldruckpumpe, Gebläse, Zündeinrichtungen, Umwälzpumpen, Mischermotoren, Brauchwasserladepumpe, Zirkulationspumpe, ggf. ein Heizband. Schätzungen oder eine Pauschale in Höhe von 3-5% werden häufig so abgerechnet, jedoch erscheint bei sinkendem Elektroenergiebedarf der Anlagentechnik und steigenden Brennstoffkosten eine prozentuale Pauschale nicht mehr gerechtfertigt. Eine solche Schätzung ist außerdem nach geltender Rechtsauffassung nicht akzetabel.
9. Datum, Rechnungsbetrag für die Immissionsmessung≡Immissionsmessung≡
   Die Immissionsmessung ist eine bei bestimmten Heizungsanalagen vorgeschriebene Messung der Immisionen, die vom Abgas der jeweiligen Anlage ausgehen. Art und Umfang der Immissionsmessungen sind in der Kleinfeuerungsanlagenverordnung vorgeschrieben und vom Bezirksschornsteinfegermeister durchzuführen. Die Kosten für die Immissionsmessunggen sind Betriebskosten der Anlage und im Rahmen von Heizkostenabrechnungen voll umlagefähig.
10. Datum, Rechnungsbetrag für weitere Kaminfegerarbeiten nach der Kehr- und Überprüfungsordnung≡Kehr- und Überprüfungsordnung≡
    Die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) regelt die Pflichtleistungen des Schornsteinfegers an den verschiedenen Feuerstätten und Lüftungsanlagen. Die Kehr- und Überprüfungsordnung ist in den Bundesländern unterschiedlich. Die in Rechnung gestellten Gebühren sind in den Kehr- und Überprüfungsgebührenordnungen (KÜGO) der Bundesländer geregelt.
11. Datum, Rechnungsbetrag für Wartungsarbeiten (regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann)
12. Datum, Rechnungsbetrag für Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
13. Datum, Rechnungsbetrag für Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraumes
14. Datum, Rechnungsbetrag für Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung≡Verbrauchserfassung≡
    

    Mit Verbrauchserfassung bezeichnet man die Erfassung der Verbräuche für Heizung und Warmwasserbereitung im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Die Kosten für die Verbrauchserfassung, dazu gehört u.a. die Ablesung von Heizkostenverteilern, Wärmemengenzählern und Warmwasseruhren sowie die Erstellung der Heizkostenabrechnung, sind als Betriebskosten voll umlagefähig.

15. Datum, Rechnungsbetrag der Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung
16. ggf. weitere Betriebskosten ≡Betriebskosten≡
    Die Betriebskosten einer Anlage, z. B. einer Zentralheizung, sind die Kosten, die neben den Verbrauchskosten (Brennstoffe) und den Kapitalkosten (Anschaffung) entstehen. Sie werden daher auch betriebsgebundene Kosten genannt. Zu den Betriebskosten gehören die Kosten für den Betriebsstrom (Hilfsenergie), Aufwendungen für Bedienung, Überwachung (z. Betriebskosten Schornsteinfegergebühren), Pflege, Reinigung, Wartung sowie für eventuell notwendige Versicherungen.
17. Gesamtbetrag der insgesamt entstandenen Heizungs- und Warmwasserkosten
18. Abtrennung der Warmwasserkosten vom Gesamtbetrag der Heizungs- und  Warmwasserkosten gemäß Vorschrift
19. Aufteilung der Heizungskosten nach Grundkosten≡Grundkosten≡
    Bei der Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sind auch Grundkosten (Festkosten) zu erheben. So verursacht der Betrieb der Heizungsanlage Verluste, Wartungsaufwendungen, Schornsteinfegergebühren, Stromkosten oder Messkosten, die unabhängig vom individuellen Wärme- bzw. Warmwasserverbrauch entstehen.  Grundkosten werden mindestens zu 30 %, höchstens jedoch zu 50 % nach den Insgesamtkosten verteilt. Als Maßstab kann die bewohnte bzw. beheizte Fläche oder der umbauten Raum dienen. Der verbleibenden Kostenanteil (70 % bis 50%) wird dann nach dem Verbrauch verteilt (Verbrauchskosten). Anteilige Grundkosten (z.B. bei Ein- bzw. Auszug im Abrechnungszeitraum) werden üblicherweise nach der Gradtagszahltabelle ermittelt, da eine kalendertägliche Umlage nicht der Tatsache gerecht werden würde, dass überwiegende Nutzungen in Winter oder Sommer sehr unterschiedliche Wärneverbrauchsanteile nach sich ziehen. Das gilt nicht für die Grundkostenberechnung für die Warmwassernutzung. (verbrauchsunabhängige Kosten) und Verbrauchskosten≡Verbrauchskosten≡
    Die Verbrauchskosten bzw. verbrauchsabhängigen Kosten sind Bestandteil der Heizungs-und Warmwasserkosten. Sie werden entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung nach der Berechnung der Gesamtkosten prozentual abgetrennt und bilden den die Grundkosten ergänzenden Teil der Kosten einer Heizungsanlage. Sie müssen nach der Heizkostenverordnung von den Gesamtkosten mindestens 50% und dürfen höchstens 70% ausmachen. Die anteiligen Verbrauchskosten der Heizung werden den Mietern mit Hilfe von Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern und für die Warmwasserbereitung mit Warmwasserzählern zugewiesen. (verbrauchsabhängige Kosten) gemäß Verteilerschlüssel≡Verteilerschlüssel≡
    Der Verteilerschlüssel gibt die prozentuale Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten bei einer Heizkostenabrechnung in Grundkosten und Verbrauchskosten wieder. Der Verteilerschlüssel kann nicht beliebig gewählt werden. Mindestens 50 %, höchstens 70 % sind nach der Heizkostenverordnung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
20. Aufteilung der Warmwasserkosten nach Grundkosten (verbrauchsunabhängige Kosten) und Verbrauchskosten (verbrauchsabhängige Kosten) gemäß Verteilerschlüssel
21. Berechnung der auf den m² bezogenen Grundkosten (insgesamt Grundkosten durch gesamte m² Bezugsfläche der Wohnanlage)
22. Berechnung der Verbrauchskosten pro Verbrauchseinheit (insgesamt Verbrauchskosten durch Summe aller Verbrauchseinheiten)
23. Berechnung der individuellen Grundkosten aus Grundkosten pro m² multipliziert mit der Wohnfläche≡Wohnfläche≡
    Die Wohnfläche kann nach § 44 Abs. 1 der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden II. Berechnungsverordnung ermittelt werden. Sie bezieht nur die wirklich innerhalb der Wohnung genutzten Flächen ein und ist in der Regel kleiner als die nach physikalischen Gesichtspunkten ausgerechnete Gebäudenutzfläche im Sinne der EnergieEinsparVerordnung. der Wohnung
24. Berechnung der individuellen Verbrauchskosten aus Verbrauchskosten pro Verbrauchseinheit multipliziert mit Zahl der Verbrauchseinheiten der Wohnung
25. Summe der Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung der Wohnung
26. Geleistete Vorauszahlungen≡Vorauszahlung≡
    Der Vermieter kann von den Mietern eine angemessene monatliche Vorauszahlung für die anteiligen Heizungs- und Warmwasserkosten verlangen. Die Höhe sollte sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten ausrichten. Die Vorauszahlung ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. in der Abrechnungsperiode 
27. Abrechnungsergebnis (Guthaben oder Nachzahlungsbetrag)